Medida Provisória nº 656/2014

De Felsberg Advogados:

O Governo editou na última quarta-feira (08/10/2014) a Medida Provisória nº 656/2014, regulamentando ações de estímulo ao crédito, em especial o imobiliário, e prorrogando medidas de isenção tributária (“MP 656/14”).

Para o setor imobiliário, as principais mudanças que a MP 656/14 pretende implantar dizem respeito à criação da Letra Imobiliária Garantida (“LIG”) e à concentração das informações dos imóveis em um único cadastro.

Da LIG

A LIG é um título de crédito nominativo, transferível e de livre negociação, emitida por instituições financeiras exclusivamente sob a forma escritural e mediante registro em depositário central autorizado pelo Banco Central do Brasil, visando à captação de recursos para empréstimo imobiliário.

Trata-se de promessa de pagamento em dinheiro, garantida por Carteira de Ativos e submetida ao regime fiduciário.

A LIG por se tratar de um título executivo extrajudicial, poderá ser executada, independentemente de protesto, gerar valor de resgate inferior ao valor de sua emissão, em função de seus critérios de remuneração e ser atualizada mensalmente por índice de preços, desde que emitida com prazo mínimo de trinta e seis meses.

A instituição emissora será responsável pelo adimplemento de todas as obrigações decorrentes da LIG, independentemente da suficiência da Carteira de Ativos.

A exemplo das atuais Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e Letra de Credito do Agronegocio (LCA), a LIG terá isenção fiscal para investidores pessoas físicas residentes no país ou exterior, ressalvados os países com tributação favorecida. Também será permitida a adoção de cláusula de correção pela variação cambial, a ser emitida dentro de determinados limites.

O Conselho Monetário Nacional (CMN) deverá ainda regulamentar as condições de emissão deste novo título, os tipos de instituição financeira que serão autorizadas a emitir a LIG, prazo de vencimento, índices, taxas e metodologia de remuneração a serem utilizados para a LIG, condições de regate, vencimento antecipado e tipos de ativos que podem compor a Carteira de Ativos da LIG, dentre outros.

Da Carteira de Ativos e do Regime Fiduciário

A Carteira de Ativos deverá atender aos requisitos de elegibilidade, composição, suficiência, prazo e liquidez que forem estabelecidos pelo CMN, nos termos do artigo 22 da MP 656/14 e seus ativos não poderão estar sujeitos a qualquer tipo de ônus, exceto aqueles relacionados à garantia dos direitos dos titulares das LIG.

Dentre os ativos da Carteira estão os créditos imobiliários, que somente poderão integrá-la se estiverem garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel; ou se a incorporação imobiliária objeto da operação de crédito estiver submetida ao regime de afetação a que se refere o artigo 31-A, da Lei nº 4.591/64.

Verificando a insuficiência ou inadequação dos ativos que integram a Carteira de Ativos, a instituição emissora deverá promover seu reforço ou substituição.

Deverá ser instituído regime fiduciário sobre a Carteira de Ativos de forma a segregar tais ativos do patrimônio da instituição emissora,. Esse regime será extinto pelo pagamento integral do principal, juros e demais encargos relativos às LIG por ela garantidas.

A instituição emissora será ainda responsável pelos prejuízos que causar aos investidores titulares da LIG sempre que descumprir disposição legal ou regulamentar, quando agir com negligência ou administração temerária ou, ainda, quando houver desvio da finalidade da Carteira de Ativos.

Concentração de Atos na Matrícula do Imóvel

Outra importante medida implementada pela MP 656/14 busca simplificar e garantir maior segurança a toda e qualquer transação que vise constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis, dentre eles a compra e venda de imóveis, constituição de garantia real, dentre outros. Trata-se da concentração das informações relativas a atos jurídicos precedentes que possam de algum modo atingir o imóvel, na matrícula do imóvel.

Por meio desse mecanismo, informações referentes a eventuais ações reais, pessoais reipersecutórias, execução ou outras ações que possam reduzir seu proprietário à insolvência, constrição judicial, restrição administrativa ou convencional ao gozo dos direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus, para que possam ser opostas a terceiros de boa-fé, inclusive para fins de evicção, deverão ser registradas ou averbadas na matrícula do imóvel. Esta medida não alcança os imóveis da União, Estados, Distrito Federal, Município, autarquias e fundações.

Tratando-se de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio de lotes de terreno urbano, sua alienação ou oneração, quando devidamente registradas, não poderão ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia. Eventuais credores do alienante, entretanto, ficarão sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário sempre que houver dolo ou culpa do incorporador ou empreendedor, sem prejuízo das perdas e danos.

As anotações de que trata a MP 656/14 será considerada sem valor declarado e será gratuita àqueles que se declararem pobre sob as penas da lei.

Os registros e averbações relativos aos atos jurídicos que importem em modificação de direitos sobre imóveis deverão ser anotados na matrícula do imóvel a contar da vigência MP 656/14, ou seja, a partir de 07/11/2014. O prazo para a anotação de atos jurídicos que importem em modificação de direitos sobre imóveis anteriores à MP 656/14 é de até 2 (dois) anos, a contar do início de sua vigência.

Com a concentração de atos na matrícula do imóvel espera-se assegurar maior velocidade às operações imobiliárias, fortalecendo os direitos de terceiros de boa-fé ao adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, inclusive para fins de evicção.

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Fonte: http://www.felsberg.com.br/medida-provisoria-no-6562014/